遺言・相続・成年後見・不動産登記・会社設立・裁判手続

司法書士いまよし事務所


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司法書士の日記&雑感

司法書士の日記&雑感

2018.2.17 土地購入から建物新築までの登記の流れ

2018.2.11 裁判所に提出する書類を作ってほしい。

2018.2.5 借り換えの登記で、実行から着金まで3時間半!

2018.2.3 ケア担当者会議に参加してきました。

2018.1.19 相続登記を放置したら

2018.1.18 本店移転と法務局管轄と定款変更

2018.1.10 成年後見人が必要になるきっかけ

2018.1.9 不動産の家屋番号で登記された本店所在地を更正登記

2017.12.5 成年後見申立とマンションの売却へ

2017.11.28 相続登記申請だけのご依頼

2017.11.9 本店所在地の住所が間違っていたら

2017.11.4 たかが役員変更登記されど役員変更登記

2017.11.2 成年後見と相続放棄

2017.10.10 債務整理や過払金返還請求

2017.10.6 売主が本人申請と買主代理の共同申請

2017.9.12 遺言公正証書のおかげでスムーズに相続

2017.9.3  一人会社に外国人の取締役を追加し、追加した取締役を代表に

2017.8.31 相続登記と特別代理人選任申立

2017.8.25 不動産を購入したときの司法書士は、ねえ・・・

2017.8.23 昭和62年に弁済されたローンの抵当権を当時の書類で抹消する

2017.8.10 公証役場で遺言検索と謄本請求

2017.8.7 役員変更登記の放置

2017.8.4 抵当権抹消登記書類の使用期限

2016.12.18 成年後見制度講演会のお知らせ

2016.12.5 相続書類や遺産分割協議書への押印の仕方

2016.11.29 相続登記+遺品整理+相続不動産売却まで

2016.11.20 成年後見制度支援信託契約締結までの仕事

2016.11.11 自己破産の相談、司法書士か、弁護士か

2016.11.9 不動産の相続登記の必要書類について

2016.10.28 中国在住の中国人による会社設立

2016.10.16 相続放棄か、時効援用か、債務整理か

2016.10.8 不動産相続登記の費用のお問い合わせ

2016.10.5 不動産売買の相見積依頼

2016.9.24 認知症高齢者の借金と消滅時効

2016.9.23 鼻の手術をしました

2016.8.17 昔作成した遺産分割協議書で登記ができるか

2016.8.1 大叔母の相続

 

土地を購入し、建物を建てるには、物理的に建物が出来上がっていく過程で様々な手続きが必要です。

その中で、登記の手続きも段階がいくつかあります。

はじめに土地を購入するときに銀行の借り入れを利用する場合、所有権移転と抵当権などの担保権の設定を行います。

裁判は自分でやりたいので、裁判所に提出する書類を作ってほしい、あるいは、自分が作った書類のチェックをしてほしい、というご相談は結構あります。

 

弁護士さんにやってもらうだけの費用に見合わない、簡易裁判所管轄であっても、司法書士に代理してもらうと費用がかさむ、裁判は自分が関与したい、といった理由が多いようです。

借り換えの登記のご依頼をいただきました。

投資マンション6件で、法務局の管轄が3か所になります。

借り換えの登記は、すでに設定されてる担保権を抹消し、あらたに担保権を設定するという登記です。

今回は、住所変更登記と既登記の抵当権の抹消、そして、共同根抵当権を設定するというものです。

私が成年後見人に就任している、甲さん、ご自宅で一人暮らしです。

足が不自由で、寝たきりの方です。

ご本人の支援は、毎日の訪問介護のほか、デイサービスや、訪問看護など、様々な支援者が関わります。

成年後見人としては、それらのサービスがどのような形で行われているか、ご本人の状況はどうなのか、ということは把握しておかなければなりません。

昨年、相続登記の義務化の話が新聞に出ていました。

相続登記が相続人の義務ではないことは、実際、相談を受けてみるとまだ知らない方もいらっしゃいます。

相続税申告に期限が設けられているのとは対照的です。相続登記の依頼に来られる方は、名義人が亡くなったのだから、名前は変えておいたほうがいいだろう、という普通の感覚で来られている方も多いようです。

相続登記の義務化の話が出ているのは、

今、日本に、所有者がわからない土地や家がたくさんあって困っているからです。法務省のホームページにもありますが、相続登記の放置により所有者が把握できずまちづくりのための公共事業が進まない、管理がされていない空き家が増加しているなどの問題になっています。そういった問題も背景にあるのです。

会社の本店移転の登記はよく依頼のある仕事の一つですが、本店所在地を変わる場所によってかかる費用が異なることがあります。本店移転登記の費用はよく質問されますので書いておきます。

費用は管轄外への移転の場合高くなります。

この管轄というのは法務局の管轄のことで、大阪では、

大阪法務局本庁の管轄が、大阪市全区、枚方市、寝屋川市、交野市、守口市、門真市。

大阪法務局北大阪支局管轄が、吹田市、摂津市、茨木市、高槻市、三島郡島本町、池田氏、箕面市、豊中市、豊能郡(豊能町能勢町)、

大阪法務局東大阪支局管轄が、東大阪市、八尾市、柏原市、四条畷市、大東市、

大阪法務局堺支局管轄が、堺市、高石市、松原市、大阪狭山市、富田林市、河内長野市、羽曳野市、藤井寺市、南河内郡(太子町、河南町、千早赤阪村)、岸和田市、泉大津市、貝塚市、泉佐野市、和泉市、泉南市、阪南市、泉北郡忠岡町、泉南郡(熊取町、田尻町、岬町)となっています。

成年後見という制度、最近はニュースでも取り上げられることもあり、徐々に知られてきてはいるようですが、身近な制度であるかといわれると、そうでもないような気がします。

家族や身内の人が認知症になったとき、すぐに成年後見申立をしようと考える人は少ないのではないでしょうか。

認知症であっても、周囲の人の手助けにより今までどおり生活することもできるでしょう。介護施設に入所するときでも、本人が契約書にサインできなくても、家族の方がサインすることで施設に入ったり介護サービスを受けることもできると思います。

 

以前にご紹介した本店所在地を住居表示ではなく、誤って家屋番号で登記してしまった話の続きです。

10年以上も前に本人申請で本店移転登記をしたのですが、その際に家屋番号で登記してしまいました。

法務局はいちいち申請のあった場所が、本店所在地に間違いがないか見に来るわけではありませんから、申請があれば間違った住所でもそのまま登記されてしまいます。

この会社は、事務所移転の際に、不動産仲介業者から「登記簿上の不動産の地番と家屋番号はこれです、住居表示はこれです」、と説明を受けました。

登記簿上の・・という説明をされ、担当者は本店の登記をするのはこの家屋番号で、郵便用の住所はこれ、という具合に勘違いされたようです。

税務署への届け出も、本店所在地とは別に郵便用の住所として届け出ていました。

 

成年後見申立のご相談をいただきました。

相談者及び申立人はご本人のお姉さまです。

ご本人はもともと脳梗塞を患ったことがあり、今回通勤中に発症し、そのまま意識が戻らなくなったそうです。

収入がなくなり、生活保護を申請することになったのですが、ご本人には自宅のマンションがあります。

お姉さまが生活保護課と話をしたところ、成年後見の申立をし、マンションを売却後、手元に入ったお金は保護課に返還するという条件で、保護を開始することになったのです。

先日相続登記のご相談に来られたお客様。

相続の登記申請だけを頼みたい、とのことでした。

もちろん、費用削減のためにご自身でできる限りの準備をしたうえでご相談に来られるのはいいことだと思います。

しかし、そのようにおっしゃられても、持参された書類を確認すると、たいていは遺産分割協議書や相続関係説明図に不備があったり、戸籍類が不足するものです。

 

たまたま役員変更登記のご相談に来られたお客様。

今度、新しく代表取締役に就任するとのこと。

登記事項証明書を拝見し、役員の状況を確認、なんとなく本店所在地を見てみると、いただいた名刺の住所と異なっています。

私「本店の住所がお名刺と違いますね。お名刺のほうは営業所か何かですか?」

お客様「いやいや、違いますよ。会社の本店です。昔からここでやってますよ。」

ハテ、

私「そうですか・・。でも、登記簿の本店所在地はこうなっていますね。」

グーグルマップで、登記簿上の本店所在地を検索すると、実際の本店の場所からは近いものの、まったく別のビルです。

そのことを説明しましたが、なぜそうなっているのかはわからないようです。

前回本店移転の登記をしたときに間違ったのか・・。

「すみません、役員変更してほしいんですけど。」

というご相談はしょっちゅういただきます。

役員の任期が最長10年にできるようになってからずいぶん経ちますので、役員変更のご相談の内容もいろいろです。

ちなみに、お問い合わせをいただく中で、定款を所持していない、行方不明という社長さんが非常に多いですね。そして、役員の任期もよくわかっていないという場合すらあります。

そのたびに、顧問税理士さんに確認させていただくことが多いです。

一言で役員変更登記、と言われても、中身が単純な場合もあれば、複雑な場合も結構あります。

ある日、突然財務局の担当者から電話がかかってきました。

私が成年後見人に就任しているAさんの件で、国有財産の賃料の未払いが発生しているという。

聞けば、4年前に亡くなったAさんの夫が、国有の土地を賃借し、建物を所有しているのだそうだ。

建物はAさんの夫と、Aさんの夫の兄Bと共有で、最近までBさんが居住していたが、先日Bさんが死亡したらしい。

車に乗っていると、しょっちゅう流れるCM。「ここで、過払い金無料診断ダイヤル云々・・・」

電話をかけると、5分で無料診断・・・。とか。

ずいぶん減ったとはいえ、テレビCMも盛んに流れています。大阪の地下鉄にも同業のCMが並んでいます。

あれだけのCMを出すには相当な費用がかかるでしょうから、費用をかけてもそれだけのニーズがあるということなのでしょうか。

私の事務所では現在、債務整理や過払金返還請求はほとんど抱えていません。

不動産の取引で、売主側と買主側で異なる司法書士が代理して、共同申請で所有権移転登記を行う場面が多くなりました。

売主側に司法書士が一人、所有権登記名義人住所変更と抵当権抹消と、所有権移転の義務者を担当し、

私が買主側で所有権移転の権利者担当、

さらに抵当権設定を別の司法書士が担当、なんていう取引も先日ありました。

取引の現場には司法書士が3人も登場し書類のやりとりを行っており、当事者もややこしかったのではないかと思います。

 

ご依頼をいただいたのは、高齢のご主人が亡くなり、お子様のいない奥様から。お子様がいないので、相続人が兄弟姉妹になるということは、少々ややこしくなると予想していました。

案の定、被相続人には兄弟姉妹が多く、さらに先に亡くなっている兄弟姉妹が多く、代襲相続人が多そうです。

そこで、被相続人は遺言書を作成していないかどうかを尋ねましたところ、

昔、公証役場で作ったのだそうです。

その遺言公正証書はどこにあるのかと尋ねますと、家には置いてなく、銀行の貸金庫の中に、奥様の実印と一緒に入れてあるとのこと。

困ったものです。

銀行の貸金庫は、相続手続きをしないと開けてもらえません。おまけに奥様の実印まで貸金庫にあるのでは、相続手続きに実印が押せません。

会社の設立をさせていただいた会社から、登記の依頼をいただくことはよくあることです。

その会社は日本在住の韓国の方が設立しました。

この方は日本に住民票がありましたので、設立は通常の場合となんら変わらず、日本で発行された印鑑証明書を用いて手続きを行いました。

役員一人の株式会社です。

一人会社ですので、登記事項証明書には取締役Aさん、代表取締役Aさんと登記されています。

さて、この度、取締役Bさんを一人追加し、そのBさんを代表取締役にすることになりました。

Bさんは住所は韓国にあります。VISAの関係で、登記をするように入国管理局に指示されたとのこと。

取締役に就任し、代表取締役になるには日本でいうところの印鑑証明書が必要になります。

 

相続登記のご依頼をいただいたとき、特別代理人が必要になるケースはよくあります。

相続人に未成年者がある場合で、親と子の利益が相反するときです。

典型的なのは、父親が亡くなり、相続人が、母と未成年の子、という場合です。

通常、母親は親権者として未成年の子の法定代理人となるのですが、そうなると、相続人としての母の立場と、相続人である未成年の子の法定代理人、という立場が重複します。

 

またまた相続登記のご相談をいただきました。

ホームページをご覧いただいてお越しいただくお客様が多いのですが、

司法書士を自分で探そうと思った理由を聞いてみると、共通していることが多くあります。

 

相続登記のご依頼をいただき、登記簿謄本を見てみると、昭和51年に設定された抵当権が抹消されずに残ったままです。

お客様に、このローンはおそらく完済されたのでしょうねえ、と尋ねたところ、たぶん完済しているはず、とのこと。

完済されたときに抵当権の抹消書類を銀行からもらっているはずので、抹消書類が残っているかどうかを尋ねましたが、よくわからないとのことでした。

とりあえず、先に相続登記を済ませ、その間に探してもらうことに。

ご主人が亡くなられて、相続のご相談。

お子様がいらっしゃらないので、おそらく相続人は奥さんと亡くなったご主人の兄弟姉妹もしくは甥姪のようです。

奥さんはかなり高齢ですが、しっかりした方で、しかもせっかち。

早速、金融機関にご主人が亡くなったことを告げ、相続必要書類の封筒をもらってきていました。

このブログでも何度かご紹介させていただいてはいるのですが、

役員変更登記の放置です。

今回の会社は、建設業の会社で、たまたま建設業許可の更新に行ったところ、行政のほうから定款の修正と、役員変更登記の指摘を受けてご相談に来られました。

平成22年の設立以来、一度も役員変更登記をしていないとのこと。

平成22年というと、会社法が改正されてから4年もたっています。

住宅ローンを完済されたお客様から抵当権抹消のご依頼をいただくことは多いのですが、

中にはずいぶん以前に完済し、銀行からも抹消書類一式が送られてきたのにそのまま登記手続きをせず、何年も放置していた方もいらっしゃいます。

銀行から送付される抵当権抹消書類というのは、抵当権設定時の登記済証(抵当権設定契約証書に登記済印が押されたもの)もしくは登記識別情報、銀行の委任状、解除証書、資格証明書(ない場合もあります)ですが、

 

平成29年1月19日(木)、淀川区区役所にて成年後見制度などに関する講演会+無料相談会が開催されます。

地域包括支援センターと、成年後見センター・リーガルサポートとの合同講演会です。

 

 

 

相続登記の際に遺産分割協議書を作成することはよくあります。遺産分割協議書には実印の押印が必要です。また、遺産整理業務の中で、金融機関に提出する相続届などの書類にも、基本的に相続人全員の実印が必要です。

さて、当事務所が依頼を受けて、私の面前で押印をいただける場合は問題ないのですが、相続人のほうで遺産分割協議書に押印をしていただくときは、押印の方法にも気をつけていただきたいのです。

相続登記のご依頼をいただいた方の中には、不動産を相続した後、売却をしたいとお考えの方も多いです。

今回ご依頼いただいた方も、とりあえず相続登記をするが、そのあとの不動産の売却まで手配してほしいというご要望でした。

不動産を売却するには、まず相続登記をしなければなりません。

そして、遺産分割協議を終わらせ、相続登記が完了。

次は、物件内にあるものを処分する必要があります。

当事務所でいつもおせわになっている遺品整理業者に物件をみてもらい、見積もりをいただき、そのまま、作業開始となりました。

成年後見制度支援信託、という仕組みがあります。

ご本人の財産のうち,日常的な支払をす るのに必要十分な金銭を預貯金等として後見人が管理し、通常使用しない金銭を信託銀行等に信託する仕組みのことです。

後見制度支援信託を利用すると、信託財産を払い戻したり信託契約を解約したりするにはあらかじめ家庭裁判所が発行する指示書を必要とします。

財産を信託する信託銀行等や信託財産の額などについては、原則として弁護士、司法書士等の専門 職後見人がご本人に代わって決めた上、家庭裁判所の指示を受けて、信託銀行等との間で信託契約を 締結します。

ここ最近の後見人によるご本人の財産の使い込みなどの影響で、この仕組みの利用が増加しています。

 

自己破産についてのお問い合わせがありました。

父親が病気で入院しているため、長女が電話をかけているのだという。

とりあえず、お話を聞くことにしました。

どうしても一般の方のお話ですと、的を得ない部分が多く、わかりにくい点があるのですが、ざっくり聞いてみて、申立すれば、たぶん管財事件になるのではないかと感じました。

 

ホームページを見た、というので不動産の相続登記のご相談をよくいただくのですが、そのときに必ず聞かれる必要書類について書いてみます。

まず、とりあえず必要な情報として、対象不動産の特定です。

これは、登記簿謄本があれば確実です。もしお手元になければ、権利書、もしくは固定資産税の納付書の物件明細があればOKです。

不動産の特定については、登記簿上の所在地と、実際の住所とがことなることが多いのです。

住居表示が実施されているところは、住所がO丁目O番O号となっていても、実際の不動産の所在は異なることが多いのです。

 

中国に住所のある中国人による、会社設立のご依頼をいただきました。

発起人は、中国在住の方と、日本に住所のある中国人の方2名です。

取締役一人の会社です。

さて、まず定款認証ですが、発起人の印鑑証明書と実印が必要です。

日本在住の中国人のほうは問題ないとして、中国在住の方の印鑑証明書をどうするかが問題です。

 

父親が亡くなって数年たってから、相続人である子や配偶者に督促状が届いたという相談がありました。相続放棄ができるかどうかと。

相続放棄は、被相続人が亡くなって、負債のあることが数年たって判明した場合でも、その判明したときから3ヶ月以内であれば可能です。

また、相続放棄の期間の伸長を申し立てれることで相続放棄の申述の期間を延ばすこともできます。

ところで、相談者は、督促状を送ってきた金融機関に連絡せず、まず当方にご相談くださいました。これは結構重要な点です。

 

不動産の相続登記をお願いする場合の費用を教えてください、というお問い合わせは多いです。

しかし、お電話でお問い合わせをいただいた場合、なかなかその場でいくらぐらいになるかというのはお答えしにくいのです。

相続登記の費用は、大きく分けて、報酬部分、登録免許税、戸籍などの取得費用、登記簿謄本代、郵送費交通費、消費税、に分かれます。

 

インターネットを見ていただいて、不動産の売買の見積書が欲しいというお問い合わせをよくいただきます。

おそらく、不動産を購入する際に、不動産仲介業者から提示された登記費用が妥当かどうなのかを確かめたい、ということなのでしょう。

仲介業者から提示される登記費用は、その仲介業者の提携する司法書士事務所の見積ですから。

 

認知症の高齢者あての郵便物を、家族が整理していたところ、消費者金融からの督促状などがみつかって慌ててしまうという相談は結構あります。

ご本人(認知症の方)に尋ねても、事情が分からず、どうしてよいかわからない。

督促状には、財産を差し押さえるなどという予告が書いてある。

財産を差し押さえられるのではないか(すぐに財産の差押えができるわけではありません)。

そのようなときは、まず慌てて消費者金融に連絡をする前に、落ち着いてその督促状の中身をご確認ください。

私事ですが、先日、鼻の手術をしました。

鼻中隔矯正手術と、副鼻腔炎手術(蓄膿症)、下甲介手術、アレルギー性鼻炎手術(花粉症)です。

鼻の病気のオンパレードです。

以前から花粉症に悩まされ、一度レーザーで鼻の内側を焼く手術を受けました。花粉症は楽になりましたが、

 

ずいぶん昔に、おじいさんの遺産相続のとき、遺産分割協議書を作成したのだが、その不動産の登記をやっていなかった、という相談がありました。

結論から言いますと、当時の遺産分割協議書に当時の相続人全員が実印を押印してあり、その印鑑証明書の原本が残っていれば登記できます。

 

またまた難しそうな相続登記のご依頼をいただきました。

昭和27年に亡くなった、大叔母の相続です。

おまけに、登記簿上の名前が、一文字間違って登記されているようです。

もちろん、被相続人と登記簿上の名義人が異なる可能性も考えられますが、固定資産税は依頼者である相続人がきっちり負担しています。

被相続人は未婚で、子がありません。

ということは・・・、

相続が発生し、遺産分割協議が必要になったとき、

相続人が遠方に住んでいて、一同に会することができない場合があります。

特に相続人の人数が多くなると大変です。

遺産分割協議書には、相続人全員の押印が必要で、不動産の名義を相続によって書き換える場合は、相続人全員の実印と印鑑証明書の添付が必要になってきます。

このような場合、遺産分割協議書への押印はどのようにすればよいでしょうか。

 

 

相続が発生し、さあ、不動産の相続登記をしよう、と思ったら建物の登記がされていなかった。あるいは、相続財産を調査しようと、役所で固定資産の名寄帳をとってみたら、登記されていない建物があった。

さて、相続するにはどうすればいいのか、といったご相談があります。

建物の登記と、固定資産の把握はそれぞれ法務局、役所が管理します。

たとえ、建物が未登記であったとしても、役所が調査して建物の現況を把握すると、固定資産税が課税されます。

本当は、建物を建てたらすぐに登記しないといけない決まりになっているのですが、未登記建物は結構存在します。

 

有限会社の代表取締役が死亡しました。

取締役はもうひとり登記されていますが、代表取締役の死亡後に辞任届が提出されました。

これからは、新しい取締役ひとりでやっていこうということです。

定款には、取締役を2名以上おく。取締役の互選で代表取締役を選任すると書いてありますから、定款変更が必要です。

株主は、もともと代表取締役でしたから、その相続人です。

 

昔の上司から電話がかかってきました。

父親が亡くなったので、不動産の相続登記をやってほしいとのこと。

ありがたいお話です。

さて、お話を聞くと、相続人は数人いらっしゃるようで、上司が不動産を相続し、後の相続人は相続放棄するのだ、と言います。

 

このおっしゃり方、多くの方が使う言い回しです。

はじめて耳にすると、ん?相続放棄?その必要あるのか?と思ってしまうのですが、

 

不動産を購入するとき、ローンを組む銀行の取引の場所に、100%司法書士が出席しています。

買主様のほとんどの方は、何のためにそこに司法書士がやってくるのかを理解していないと思います。

いや、おそらくは、不動産屋さんから説明はされていて、何やら登記というものをしないといけないのだということは分かっているかと思います。

司法書士は、不動産取引の現場では、ちょこちょこっと書類の確認をして、銀行の担当者になにやら「書類は揃いました。実行して下さい。」的なセリフを伝えて、あとは終わるまで待っているだけ、というような、それでも、先生とか言われて・・・。

というイメージでしょうか・・。

以前に、公示送達で勝訴判決をもらい、不動産の競売手続きに進んだという記事を書きました。

→この記事です(ある貸金請求裁判の公示送達と現地調査

ちなみに司法書士は競売に関しては代理権がありませんから、競売申立の書類作成で関与します。

その後、競売開始決定がなされました。

予納金は高額でしたが、不動産の価値を考慮しても、回収できるであろうと考えたのです。

その後は、粛々と競売手続きが進んでいくのですが、その不動産には債務者は住んでいませんでした。

もともと、公示送達で裁判したので、居所が不明です。その代わり、親族か誰かが居住しているようでした。

開始決定は送達されたようです。

 

家庭裁判所からの依頼で成年後見人に就任しました。

家庭裁判所から後見人選任の審判書が届くと、2週間後に確定します。

その後、しばらくして裁判所から今回の申立の記録をもらいます。

記録をもらわないと、中身がさっぱりわかりませんし、当事者への連絡もできませんから。

そして、審判確定後、後見登記がなされ、後見登記事項証明書を取得できるようになります。

後見登記事項証明書は法務局で取得します。

その時点で、審判確定から半月ぐらい経過しています。原則審判確定後1ヶ月以内に家庭裁判所に財産目録等を提出しなければなりません。

知り合いから、信託銀行に遺言信託をしつこく勧められて困っている、と聞きました。

知り合いは、なんだか難しくてよくわからん・・、と。

銀行の勧める遺言信託は、いわゆる信託法のものとは異なります。

 

信託法での遺言信託とは、たとえば

Aさんが亡くなる前に、Bさんの生活支援を目的として、CさんにBさんのための財産管理を任せる(信託する)という内容の遺言を作成することです。

Cさんのことを受託者といい、信託監督人の監督の下、Bさんの生活のためにAさんの財産(信託財産)を給付することになります。Bさんのことを受益者というのです。

 

離婚に伴う財産分与に不動産登記のご依頼がありました。

不動産は夫婦で2分の1ずつ共有。

これを妻の持分を移転して夫名義にするというもの。

ただ、当初、奥様のほうの希望としては、奥様の持分を姪にあげたいと言う要望がありました。

姪というのは、夫の妹の子です。

奥様の持分を姪に移転するなら贈与になります。もちろん贈与税の問題が発生します。

奥様としては、最終的にその不動産を姪のものにさせたいようでした。

この夫婦には子がありませんから、夫が亡くなれば妹が相続します。妹が亡くなれば、今回のケースでは姪が相続することになります。

奥様の持分を一旦姪にし、夫と共有にしておけば、不動産を処分することもないだろうとのお考えのようでした。

 

もともとは、アパレルの仕事をしていた彼女。

店からの売上の追及がとてもきつかったとのこと。

売上が悪いと、責められる。

直接的に、店の商品を買って売り上げ協力しろとは言われないものの、ついつい、自責の念から、自腹で店のものを購入し、売上に協力してしまう・・。

そんな必要は全くないのに、でも、よくある話だなと思いました。

私自身にも、似たような経験はあります。


でも、商品が売れないのは、店の従業員だけが悪いわけではない。商品に魅力がないのかもしれないし、場所に問題があるのかもしれないです。

結局彼女は、売上協力のために、給料を使い、クレジットカードまで使うようになってしまったのです。

生活費が足らなくなってまたカードを使う・・。飲みに行ってカードを使う・・。

そして多重債務になってしまいました。
 

車でラジオを聴いていると、住宅ローンで困ったら、任意売却を。
というCMがよく流れます。

当事務所でも住宅ローンが払えないというご相談はよく受けます。

任意売却は、住宅ローンが払えなくなった方を対象とする不動産売買の方法のことです。基本的に売却にかかる仲介手数料は、売却代金の中からし払うので持ち出しがありません。

売却代金は住宅ローンの残債務の返済に充当されますが、通常オーバーローンのことが多く、売買代金を充当しても住宅ローンは残ってしまいます。

つまり、仲介手数料は、債権者が面倒みてくれることになるわけです。

また、引っ越し代がもらえる場合もあるようです。

任意売却は、住宅ローンが払えないような厳しい家計状況であるからこその特別な手段でしょう。


ただ、住宅ローンが払えないからといって、すぐに任意売却によるのがベストかどうかは、その払えない事情にもよります。
 

10月から株主総会で決議した登記事項を登記申請するときには、株主の情報を添付する必要があります。


もう少し詳しくいうと、議決権の多い方の上位10名の株主の情報
もしくは、議決権の多い順に足していって、3分の2になるまでの人数の株主の情報を添付。


また、総株主の同意が必要な場合は、全員の株主の情報を添付することになります。

この株主の情報というのは、

株主の氏名、住所、株式数、議決権数、議決権割合、となっています。

いわゆる株主名簿のようなものです。


理由は、
 

このパターン、

もっとも、もめる、話がまとまりにくい典型です。

父親が死亡した。

父親には前妻との子があった。

前妻と離婚後、再婚していた。

相続人は、もちろん、後妻と前妻との子です。

後妻と前妻との子は、赤の他人です。

後妻としては、自宅の不動産は今後も住み続けたいし、生活費もかかる。

相続財産はすべて自分のものにしたい・・。

前妻の子とすれば、法定相続人なんだから半分はもらって当然だ。

後妻と前妻との子の仲がいい、ということはあまりなさそうです。

 

金利の低下に伴い、今、住宅ローンの借り換え件数は、前年の3.6倍に増加しているそうです。

住宅ローンを借り換えると、登記手続きが必要になります。


具体的には、

それまで借りていた金融機関の抵当権の抹消登記と、

新たに借り換えた金融機関の抵当権の設定登記です。

登記簿上の住所が、現在の住民票の住所と異なる場合には、抵当権抹消登記の前に、
所有者の住所変更登記を行わなければなりません。

 

 

裁判の流れの中で、公示送達というものがあります。

裁判を起こすと、相手方に訴状を送らないといけませんし、受け取ってもらう必要があります。

でも、相手方が裁判所から送られてきた書類を受け取れない場合があります。

すでにその住所に住んでいないし、行方も分からない場合がそうです。

そういった場合、相手に訴状が届かないからといって、裁判をしないわけにはいきません。

 

 

お客様からお問い合わせがありました。

「相続放棄をしたいんですけど~。」

「相続放棄ですね。どなたの相続放棄ですか?」

「父親ですねん。母親と、私を入れて3人の子どもがいますねん。」

「お父様がお亡くなりになられたわけですね?」

「いやいや、父はまだ生きてますねん。」

「??」
 

今日は、被後見人Aさんの顔を見に行ってきました。

月の初めは割と時間が空くので、後見訪問業務に充てることが多いのです。

さて、

Aさんは85歳。

半年前にグループホームに入所しています。

私が後見申立ての相談を受けたときは、市営住宅に一人暮らしで訪問介護を受けていました。

お金がすぐになくなってしまうという相談で、聞けば、近所のスーパーで万引きしているらしいという。

 

建物の場合、登記簿謄本と固定資産評価証明書の構造や床面積が違う場合がある話を前回書きました。


相続の案件では、そのほかにも建物そのものを登記していないことがあります。

建物は存在するのに、登記がされていないのです。


それでも、固定資産税はきっちり課税されます。

それは、役所がその建物の存在を調べて把握してあるからです。


登記というのは、法務局側で勝手にやってくれるものではありませんので、所有者が登記申請をしなければ、未登記のままになります。


 

大阪のお客様から遺産整理のご依頼をいただきました。


遺産整理は、相続が発生した場合の各種遺産をまとめて相続手続きを行うものです。

司法書士といえば不動産の相続登記だけを行うものと思われるかもしれませんが、最近では、不動産以外の相続財産、たとえば、金融機関の預貯金の相続、株式や投資などの相続、死亡保険金の請求なども行う司法書士が増えています。

遺産整理というのは、銀行などでも行っているサービスですが、


 

「先生、裁判所から罰金来たわ~~!」

知り合いの会社の社長さんからの電話の第一声です。


この会社、ずいぶん以前に資本金の増額を登記したときに、

「もうすぐ任期が満了しますから、忘れず登記しないとだめですよ。放置したら過料を払わされますよ。」とくぎを刺しておいたのですが。


あれから数年、こちらも忘れたころ、別件で相談があり、ついでに会社の登記簿を確認したら、役員変更登記がされてませんでした。

 

放置された相続登記の依頼をうけるとよくあることですが、

登記簿謄本と固定資産税の明細が異なることがあります。


土地はいいのですが、

問題は建物です。登記簿謄本の建物の家屋番号、構造、種類、床面積と、固定資産の課税明細のそれとが食い違うのです。


どの登記簿上の建物が課税明細の建物なのかがまったくわからないことがあります。
 

相続が発生すると、遺産をだれとどのように分けるかが問題になります。


有効な遺言がなければ、相続人全員で決めることになります。

誰と分けるか、については、相続人がだれになるのかということなので、わりと簡単に判明します。

同時に、相続分がどうなるかということも簡単に判明します。


問題になるのは、どのように分けるかですね。

相続財産がたくさんあって、種類が多い場合、比較的遺産分割しやすいでしょう。

例えば、不動産があって、預貯金や現金もあって、そのほかに金融資産などがある場合です。

離婚に伴う財産分与のご依頼をいただきました。
不動産の財産分与です。

財産分与の場合は、単純に名義を変える(所有権を移転する)よりも、住宅ローンなどが絡む場合が多いかと思います。

住宅ローンがなければ、不動産の所有権を移転して終了ということになるのでしょうが、
住宅ローンが絡むと少々面倒です。
住宅ローンの債務者をどうするのかという問題があるからです。

今回は、財産をもらう側が、住宅ローンの債務を承継することで銀行の承諾を得ることができたようです。
もとの債務者(財産を渡す側)は、住宅ローンの連帯保証人となりました。

さて、お互いが財産分与の内容に合意し、銀行の承諾も得たところで、ようやく不動産登記の手続です。

ここでまた、注意点があるのです。

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