土地を購入し、建物を建てるには、物理的に建物が出来上がっていく過程で様々な手続きが必要です。

その中で、登記の手続きも段階がいくつかあります。

はじめに土地を購入するときに銀行の借り入れを利用する場合、所有権移転と抵当権などの担保権の設定を行います。

このときは、土地の所有者である売主と買主で売買契約、決済を行います。

建物付きで土地を購入した場合、建物の所有権移転は行わず、売主名義のままで取り壊し、買主の費用負担で滅失登記を行うことが多いようです。

ちなみに、滅失登記は土地家屋調査士が行います。

この段階では抵当権設定の登録免許税は軽減がありませんので、高めになります。

その後、建物の新築工事が行われますが、建物代金の支払いのため、２回目の融資が行われるにあたっては、まず建物の表示登記が行われます。

これも土地家屋調査士が行います。

融資実行と同時に所有権保存登記と、抵当権設定の登記がなされます。このとき、１回目に融資された分の抵当権は、新築建物にも追加で担保に入れることとなり、２回目に融資された分の抵当権は土地建物両方に設定することになります。

この流れは、建物代金の支払いのタイミングによって融資実行のタイミングが異なりますので、はじめから根抵当権を設定する場合や、土地購入の際に根抵当権の仮登記を設定して、あとで抵当権を設定するパターンもありました。

現在、進行中の案件は、

母親が土地を相続し、その土地上に二世帯住宅を建築。

まずは父親の借り入れで土地に抵当権設定、工事開始。

次に、子どもの借り入れで土地に抵当権設定。抵当権は順位変更により同順位に。

建物完成後、それぞれの抵当権を建物に追加設定、の予定で進んでいます。

建売の場合は、建売業者からの土地の所有権移転と建物の所有権保存と、融資を受けた場合は抵当権等の設定ですので、シンプルですね。