不動産の生前贈与

法律用語的にはあくまで「贈与」なのですが、相続税対策として生前に行うことや、遺贈（遺言によって財産をあげること）、死因贈与と対比した形で生前贈与と呼んでいるようです。

生前贈与は、生きている間に相続人等に資産を移し相続財産を減らすことによる相続税の対策として利用される他、遺言と同じように相続人間の遺産トラブルを回避する目的でも利用されます。

遺言が一方的な意思の表示であるのに対し、生前贈与は贈与者と受贈者の意思により実現します。 

贈与というのは契約ですから、財産をあげたい人ともらう人の合意によって成立します。

「贈与をしたいのですが」という相談を受ければ、おそらく税理士でなくてもまず「税金」の二文字が頭に浮かぶでしょう。「贈与」と「税金」は切っても切れない関係があります。

相続税対策を考える場合、贈与税のことも考えておかないといけません。
不動産の贈与登記のご相談をいただいた場合、司法書士としても、贈与税のことは一応説明します。
多くの方は、多額の贈与税がかかるということを知りません。
「何も知らずに贈与の登記をしたら、多額の贈与税がかかってきてびっくりした。」などということになりかねません。
相続税の対策として贈与を活用したい場合、あるいは単純に贈与をしたいが贈与税の対応も考えないといけない、そのような事案の場合は税理士のアドバイスを受けながら手続をすすめるべきでしょう。

暦年課税は、その年の１月１日から１２月３１日までの１年間に個人から贈与を受けた財産の価額を合計し、その課税価格から基礎控除額１１０万円を控除した残額について課税される制度です。

年間１１０万円までの贈与には贈与税がかからないのです。この制度を利用し、不動産の所有権を、１１０万円以内の持分で移転していけば贈与税がかからないことになります。

ただし、不動産取得税がかかる他、持分移転登記には登録免許税、司法書士報酬がかかります。不動産の評価と持分計算については税理士のアドバイスを受けることをお奨めいたします。

当事務所でこの手法を用いる場合には、税理士に評価の相談をしております。

の制度を利用すると、まとめて２，５００万円まで贈与税が課税されません。その代わり相続時に合算して一括で相続税を支払うという制度です。一度この制度を選択するとその後同じ贈与者からの贈与については暦年課税の適用を受けることはできません。

贈与時に払わなくても、相続時に払うのなら同じように思えますが、この制度を使って、相続税の基礎控除を利用できる点にメリットがあります。不動産の贈与に不動産取得税や、所有権移転登記の登録免許税、司法書士報酬がかかる点は上記同様です。

利用する要件は、

婚姻期間が２０年以上の夫婦の間で、居住用不動産または、居住用不動産を取得するための金銭の贈与があった場合に基礎控除額１１０万円のほかに、最高２０００万円までの配偶者控除が受けられます。

この特例の適用があるのは

(1)　夫婦の婚姻期間が20年を過ぎた後に贈与が行われたこと

(2)　配偶者から贈与された財産が、自分が住むための国内の居住用不動産であること又は居住用不動産を取得するための金銭であること

(3)　贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与により取得した国内の居住用不動産又は贈与を受けた金銭で取得した国内の居住用不動産に、贈与を受けた者が現実に住んでおり、その後も引き続き住む見込みであること

(注)　配偶者控除は同じ配偶者からの贈与については一生に一度しか適用を受けることができません。

居住用不動産は、贈与を受けた配偶者が居住するための国内の家屋又はその家屋の敷地です。居住用家屋の敷地には借地権も含まれます。
居住用家屋とその敷地は一括して贈与を受ける必要はありませんので、居住用家屋のみあるいは居住用家屋の敷地のみ贈与を受けた場合も適用できます。

居住用家屋の敷地のみの贈与について配偶者控除を適用する場合には、次のいずれかに当てはまることが必要です。

(1)　夫又は妻が居住用家屋を所有していること。

(2)　贈与を受けた配偶者と同居する親族が居住用家屋を所有していること。

例

①妻が居住用家屋を所有していて、その夫が敷地を所有しているときに妻が夫からその敷地の贈与を受ける場合

②夫婦と子供が同居していて、その居住用家屋の所有者が子供で敷地の所有者が夫であるときに、妻が夫からその敷地の贈与を受ける場合

また、居住用家屋の敷地の一部の贈与であっても、配偶者控除を適用できます。
居住用家屋の敷地が借地権のときに金銭の贈与を受けて、地主から底地を購入した場合も、居住用不動産を取得したことになります。